Impacts de la pandémie de Covid-19 sur le marché européen des espaces de bureaux

Concernant les espaces de bureaux, les investisseurs des plus grandes villes européennes s’inquiètent des effets, directs et indirects, de Covid-19. Nous ne sommes pas en mesure de répondre de façon concluante à leurs interrogations les plus urgentes : il est encore prématuré pour savoir si une seconde vague d’infections se produira au terme du déconfinement. De même, la menace d’une possible crise de l’euro se profile et ses conséquences sont imprévisibles, tant pour les économies de la zone euro que pour les autres.  

Néanmoins, malgré ces incertitudes majeures, je propose trois conclusions provisoires sur la situation du marché européen des immeubles de bureaux. 

1)    La demande concernant les espaces de bureaux s’affaiblit

Confrontées à des perspectives très incertaines, de nombreuses sociétés ont annulé ou reporté leurs projets de location d’espaces supplémentaires. Le modèle du télétravail a bien réussi à la plupart d’entre elles et aura, selon moi, un impact durable sur leurs besoins en espaces professionnels. Si les perspectives économiques continuent à s’assombrir et que la reprise marque le pas, comme le prévoit actuellement la plupart des économistes, la demande d’espaces de bureaux stagnera ou reculera sur le moyen terme. 

D’un autre côté, pour respecter les nouvelles règles de distanciation, les entreprises devront prévoir davantage d’espace par employé dans leurs locaux. Le télétravail n’a pas que des aspects positifs : beaucoup de salariés ont envie de renouer avec leur vie sociale professionnelle. 

Les premières études que j’ai consultées indiquent une légère augmentation des espaces de bureaux vacants dans les sept premières villes allemandes. Selon la société de courtage Colliers, leur taux de vacance global devrait passer de 2,9 % (avant la pandémie) à un pic de 5,5 %. En conséquence, la dynamique locative de ces dernières années devrait s’essouffler : les espaces deviendront plus difficiles à louer et l’impact sur les baux reste incertain, même s’il devrait différer d’une ville à l’autre et en fonction des sous-marchés. Cependant, la hausse de l’offre devrait être partiellement atténuée par un ralentissement du secteur de la construction, des projets ayant été reportés ou même abandonnés. 

2)    Du côté des investisseurs, la demande d’actifs stratégiques présentant un bon profil de locataire restera forte. 

En temps de crise, de nombreux investisseurs cherchent les actifs les plus sûrs qui soient, leur priorité étant de préserver leur capital plutôt que d’en maximiser les rendements. Cela va intensifier leur intérêt pour des propriétés stratégiques bien situées, avec des baux à long terme, et je pense donc que les prix dans ce secteur resteront stables ou augmenteront, notamment au vu du contexte sur le long terme des taux d’intérêt extrêmement bas. Néanmoins, les investisseurs devront être beaucoup plus attentifs à la solvabilité de leurs locataires. 

Selon les experts du marché, quasiment toutes les acquisitions d’actifs stratégiques initiées avant la crise seront conclues. Dans certains cas, des réductions de près de 5 % sur les prix ont été décidées pour conclure des contrats. 

 
3)    Les prix pour les biens Value-added, plus risqués, sont sous pression. 

En cas de tourmente sur les marchés, les investisseurs évitent les risques. Alors que le risque locatif s’accroît avec la difficulté croissante de louer des biens (Cf. Point 1), les vacances sont perçues de manière négative et entraînent, par conséquent, une baisse des prix. Si, comme je le prévois, les prix des biens Value-added chutent, l’écart de prix entre ces biens et les actifs Core - qui s’est considérablement réduit avant la crise selon des normes historiques - devrait désormais de nouveau se creuser. 

Nous venons de vivre une expérience de ce type lors de la négociation d’un bien Value-added présentant un risque locatif futur relativement élevé qui est pertinente (2e génération de fonds européen pour Ardian Real Estate). Nous avons pu obtenir une réduction supplémentaire de plus de 10 % sur le prix d’acquisition pour refléter le risque locatif post-crise ; dans les mois à venir, nous nous attendons à voir des réductions similaires appliquées aux autres transactions à valeur ajoutée. 

A l’avenir, la réussite des investissements sur les marchés des espaces de bureaux dépendra de plus en plus des compétences et de l’expérience des gestionnaires d’actifs et de leur capacité à traduire ces nouvelles dynamiques de marché en opportunités. L’acquisition de biens à risques sera plus abordable, alors que les bénéfices potentiels résultant de rénovations plus importantes, pour en faire des espaces de bureaux stratégiques, devraient augmenter. 

Par ailleurs, on assiste d’ores et déjà à un accroissement de l’appétit des investisseurs pour des marchés plus stables et moins impactés par la pandémie. Parmi ces marchés figure l’Allemagne qui a vu sa réputation de pays sûr renforcée par le succès relatif de sa gestion de la pandémie de Covid-19. Certaines villes d’Europe du Sud pourraient subir une récession plus marquée sur le plan de leurs baux, et j’attends des villes d’Europe du Nord qu’elles se montrent relativement résilientes face à la progression de la pandémie.